Resposta curta: se o condomínio tem áreas comuns com ar condicionado (salão de festas, academia, portaria, sala de reunião, corredores de prédio comercial), essas áreas precisam de PMOC pela Lei 13.589/2018. Quem responde pela conservação das partes comuns é o síndico, pelo Código Civil. Apartamentos residenciais ficam fora.
Por que o síndico responde
O Código Civil (art. 1.348, V) diz que cabe ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. O ar condicionado das áreas comuns é parte comum. Se a Vigilância Sanitária encontrar o sistema sem PMOC, o condomínio é autuado e o síndico pode ter que explicar por que não providenciou.
Um PMOC para o prédio todo ou um por unidade?
Depende de como o ar é distribuído:
| Situação | Quem precisa de PMOC |
|---|---|
| Ar central que atende o prédio todo | Um PMOC do sistema, responsabilidade do condomínio |
| Áreas comuns com splits próprios | PMOC do condomínio para essas máquinas |
| Salas ou lojas com splits próprios (prédio comercial) | Cada ocupante responde pelo seu sistema |
| Apartamentos residenciais | Não precisam |
Em prédio comercial, vale o síndico orientar os condôminos: a empresa de cada sala responde pelo próprio ar.
Dutos: no Rio, limpeza anual
No estado do Rio de Janeiro, a Lei 4.192/2003 exige limpeza anual dos sistemas de ar condicionado com dutos em prédios de uso coletivo. Se o condomínio tem ar central com dutos, a limpeza entra no calendário, com relatório de antes e depois.
O que o síndico deve ter em mãos
- O PMOC das áreas comuns, assinado por responsável técnico com ART ou TRT.
- Os relatórios de cada visita, com checklist por máquina.
- O laudo de qualidade do ar, feito por laboratório acreditado conforme a ABNT NBR 17037 (a antiga RE 09 da Anvisa foi revogada em 2024).
- O comprovante da limpeza anual de dutos, se houver ar central.
Tudo isso pode ficar em formato digital, desde que disponível para a fiscalização.
Precisa de assembleia?
A manutenção obrigatória das partes comuns é despesa ordinária de conservação e costuma estar dentro das atribuições do síndico. Obras de troca ou ampliação do sistema seguem o que diz a convenção do condomínio.
Perguntas frequentes
Condomínio residencial precisa de PMOC?
Só para as áreas comuns climatizadas. Os apartamentos ficam fora.
A academia do prédio entra?
Sim. É área comum climatizada de uso coletivo.
Quem paga o PMOC das salas de um prédio comercial?
Cada ocupante responde pelo sistema da própria sala. O condomínio responde pelas áreas comuns e pelo ar central, se existir.
De quanto em quanto tempo é a manutenção?
Quem define é o responsável técnico, pelo tipo de máquina e pelo uso. O mais comum é visita mensal, com itens trimestrais e semestrais.
Fontes: Lei 13.589/2018; Código Civil, art. 1.348; Lei Estadual RJ 4.192/2003; ABRAVA, PMOC perguntas e respostas (set/2024).